Locação Residencial e Comercial

Ana Macor | Advogada Associada da Sociedade Faria de Oliveira Advogados | 05 de Setembro de 2022

Ter o próprio imóvel é o desejo de muitos brasileiros, mas infelizmente casa própria ainda é um sonho distante para muitos que são obrigados recorrer à locação de imóvel.

A locação está prevista no art. 565 do Código Civil de 2002 e dispõe o seguinte:

Art. 565- Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

A locação possui duas formas, quais sejam, a residencial e a comercial.
Para melhor amparar a relação entre locadores e locatários de imóveis urbanos, o legislador regulamentou a modalidade por meio da lei de Locação nº 8.245/1991, que sofreu algumas alterações em 2009 pela lei nº 12.112/09.

A Lei do Inquilinato garante às partes envolvidas direitos e deveres a serem cumpridos durante a vigência do Contrato, trazendo para a relação um equilíbrio garantindo ao inquilino a moradia pelo prazo estipulado e atualização dentro dos limites previstos. Em contra partida, garante ao proprietário o direito de ter a atualização monetária do valor do aluguel para que não haja uma defasagem, bem como o direito de reaver o seu imóvel após o prazo estipulado.

O aluguel tanto comercial quanto residencial, é de livre negociação, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira ou de acordo com o salário mínimo.

Ademais, é permitido reajustar o valor do aluguel uma vez por ano, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), tanto para imóvel residencial quanto comercial. O índice pode ser escolhido entre as partes, porém a maioria dos contratos prevê a atualização pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)

A lei não descreve com especificidade a diferença entre Locação Residencial e Comercial, apenas prevê que a residencial é aquela destinada a moraria do inquilino e seus familiares e a não residencial para quaisquer aquelas que exerçam atividade comercial.

Uma das principais diferenças entre os dois tipos de locação é que na Locação Comercial é garantido ao inquilino a renovação do contrato por igual prazo, proibindo o locador, após a rescisão do contrato exercer o mesmo ramo comercial, isso por conta das garantias empresariais que são aplicadas, ou seja, impede o locador de agir com má fé em reaver o imóvel apenas para lucrar com a atividade empresarial de “sucesso”, o comumente chamado “PONTO COMERCIAL”, desde que preencha os requisitos previstos no art. 51, da Lei.

Já na locação residencial, o proprietário pode requer o imóvel locado após a vigência contratual.

Via de regra o contrato de locação residencial é de 30 meses e o comercial é estipulado entre as partes.

O contrato deve ser especifico, e não permite que uma locação residencial exerça a finalidade comercial e vice versa, podendo haver quebra contratual, bem como a aplicação de multa caso isso ocorra.